ORTAK ALANLARDAKİ İNŞAATLARA İLİŞKİN AÇIKLAMA

 Sayın Kat Malikleri,

 Site dahilinde ortak alanlar üzerinde haksız işgaller olduğu, izinsiz yapılarla kat maliklerinin mülkiyet haklarına müdahale edildiği , kat malikleri tarafından bizzat iletilmiş ve resimleri gönderilmiştir.Bu durumlarda Yöneticinin ve her bir kat malikinin hak ve yetkililerinin yönetici ve Avukat olarak açıklanması gereği doğmuştur. Geçen yıl Site Web Sitesinde Ortak alanların ne olduğu ve nasıl kullanılması gerektiği detaylarıyla açıklanmış idi. Oradaki açıklamalar ilaveten aşağıda açıklananların sorunlara ışık tutacağını düşünmekteyim.

Kat Mülkiyeti Kanununa göre bir binada veya Sitede bir kimse kendi bağımsız bölümünün dışındaki ortak alanlara müdahale edemez. Ortak alanlar tüm bağımsız bölüm maliklerinin kullanımına açıktır ancak bu kullanım ortak alanın kullanım amacına yöneliktir. Kapıcı dairesi ise kapıcı dairesi olarak kullanılacak, sığınak ise sığınak olarak kullanılacak. Yani “Nasıl olsa boş duruyor, dükkânımın deposu yapayım” diyemezsiniz,

Bu yerler imar affına da girmez. Zira özel mülkler imar affı kapsamı dışındadır. Peki bu durumda ne yapılır? Bulunduğunuz yerdeki Sulh Hukuk mahkemesine başvurup müdahalenin önlenmesini talep etmek gerekir.

Mahkeme binaya ait tasdikli projeyi getirtip mahallinde keşif yaparak bilirkişi raporu alacak ve müdahalenin önlenmesi için karar verecektir. Müracaatı yapan kişi, mahkemeden kararı alacak ve icra marifeti ile infaz edecektir.

Öncelikle bilinmesi gerekmelidir ki,

SİTE YÖNETİMİNİN KAT MALİKLERİ ADINA BU TÜR BİR DAVAYI AÇMA EHLİYETİ YOKTUR.

Ayrıca Kat Malikleri’nin ortak alanların ortak maliki olmalarından kaynaklanan ve bizzat daire satın aldıkları sitenin müteahhidine karşı ileri sürebilecekleri Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’dan kaynaklanan haklarına yönelik davalarda dahi  Site Yöneticisinin veya Yönetim Kurulu’nun taraf sıfatı olmadığı gibi, dava ehliyeti de yoktur. Her bir kat malikinin kendi arsa payı oranında, açacağı dava ile bu hakkını bizzat ileri sürmesi gerekmektedir.

Diğer yandan , Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinin birinci fıkrası, “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye ( Yönetici ), Kurula da ( Yönetim Kurulu ) denir.” şeklinde düzenleme içermekte, aynı Kanunun "Genel yönetim işlerinin görülmesi" başlıklı 35'inci maddesinde de yönetici veya yönetim kurulunun görevleri sayılmış olup, ( i ) bendinde "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" şeklindeki ifadesi ile dava açma hakkı düzenlenmiş ve sınırlandırılmıştır.Görülmektedir ki Yönetim Kurulunun görevleri ve yetkileri arasında ortak alanlara müdahale eden Kat malikine karşı dava açma hakkı ve yetkisi yoktur. Çünkü bu tür bir davada Site Yönetiminin hem taraf ehliyeti hem de dava ehliyeti yoktur. Eğer buna rağmen bu konuda bir dava açılırsa işbu dava , Site Yönetiminin aktif dava ehliyeti  ve taraf ehliyeti bulunmaması nedeniyle redde mahkumdur.

 

 Bir diğer husus ise Site Yönetim Kurulunun tüzel kişiliğinin bulunmamasıdır.Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula ,634 sayılı Kanun'un 35’inci maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir. Ne var ki kısaca bilinmesi gereken, ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir . Buradan hareketle, eski Yönetim aleyhine Bodrum 2. Sulh Hukuk Mahkemesinde takip edilen dava bu kapsamda yani Kanunun 35 .maddesine göre açılmış bir davadır.

BU BİLGİLER IŞIĞINDA MÜLKİYET HAKKINA DAYANAN BU TÜR BİR DAVA ANCAK HER BİR KAT MALİKİ TARAFINDAN MÜNFERİDEN VEYA BİRKAÇ MALİKİN BİRARAYA GELMESİ İLE AÇILABİLİR.

 

Tarih: 21.12.2017 Esas: 2016/15471 Karar: 2017/13002

Ortak Alanlar ve Bağımsız Bölümlerdeki Eksik ve Ayıplı İşlerle İlgili Yönetim Kurulu veya Yöneticinin Dava Açma Yetkisi Yoktur; Bu Tür Davalar Bizzat Kat Maliki Tarafından Açılabilir.

Davacı, diğer kat malikleri ile birlikte davalının yaptığı binadan daire satın aldıklarını, binanın ortak alanlarında ve bazı bağımsız bölümlerde eksik ve ayıplar bulunduğunu, bu konuda davanın takip edilmesi için yönetici olarak kendisine yetki verildiğini belirterek ayıplı imalatın giderilmesi için alacak talebinde bulunmuştur. Ortak alanlar ve bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı işlerle ilgili kat maliklerince yetki verilmiş olsa bile yönetim kurulu veya yöneticinin dava açma yetkisi yoktur. Bu tür davaların bizzat kat maliklerince açılması gerekir. Bu şekilde yönetici tarafından açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Yöneticinin dava açma ehliyeti bulunmadığından aktif husumet ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmelidir. 

 

ORTAK ALAN ÜZERİNDE KAT MALİKLERİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerler üzerindeki kat maliklerinin haklarını düzenleyen 16. maddesinde;

“Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”

Şeklinde ifade edilmiştir. Ancak yine de ortak yerlerden yararlanma hakkının sınırı ve şekli kat malikleri arasında anlaşma yoluyla belirlenebilmektedir. Şayet; yönetim planında aksine bir düzenlenme yok ve kat malikleri arasında özel bir anlaşma mevcut değil ise; ortak alan olarak nitelendirilen yerler üzerinde tüm kat maliklerinin arsa payları oranında malik oldukları ve kullanım hakkına sahip oldukları kabul edilmelidir.

Her ne kadar kanun metninde “kat maliki” olarak belirtilse de; kira ilişkisindeki kullanım hakkının doğal bir sonucu olarak kiracılar da bu alanlardan mal sahibine izafeten yararlanabilmektedirler. .(Y.5.HD.29.06.1987.E. 1987/1540.K.1987/12739.)

Yükümlülük hususunda ise; her malik için ortak alanlara zarar vermeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kendi bağımsız bölümleri dahil, ana yapıya ve ortak alanlara zarar verecek onarımlar ve değişiklikler yapamazlar. Bunların dışında; kat maliklerinin  ortak kullanıma tabii yerlerin kullanılması, onarılması gibi hususlarda doğacak olan masraflara katlanma yükümlülüğü vardır. Bu husus KMK md. 72’de “ortak giderlere katılma” başlığı altında aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir.

Kat malikleri tarafından ortak alandaki paylı mülkiyetin sona erdirilmesi yani ortak alanların paylaşılmasını isteme hakkı bulunmamaktadır. ŞAYET; BİR KAT MALİKİ DİĞER KAT MALİKİ/MALİKLERİNİN ORTAK ALANLARDAKİ KULLANIMINA ENGEL OLMASI DURUMUNDA, O KİŞİYE KARŞI SULH HUKUK MAHKEMESİNDE EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI AÇABİLECEĞİ GİBİ; BU ENGELLEMEDEN KAYNAKLI BİR ZARAR OLUŞMUŞ İSE DE BUNUN TAZMİNİNİ TALEP EDEBİLECEKTİR.

Yani bu durumda her bir kat maliki , ortak alana müdahale ederek inşaat yapanlara dava açmayı düşünüyorsa önce tadilatın kaldırılarak eski haline getirilmesi ve ecrimisil talep edileceği konusunda bir ihtar yapmalı, aksi halde dava açacağını bildirmelidir.

BU KONUDA KAT MALİKLERİ HEM ŞİKAYET EDİP HEM DE DAVA AÇMA KONUSUNDA ÇEKİNGENLİK VE/VEYA MASRAFLARDAN KAÇINMA GİBİ BİR TUTUM İÇİNDE İSE, BİR TARAFTAN ŞİKAYET EDİP , DİĞER TARAFTAN  GEREĞİNİN YAPILMAMASI;  DURUMUN KABUL EDİLDİĞİ ANLAMINA GELİR.

AYRICA ÖNEMLE BELİRTMEK GEREKİR Kİ, AÇILACAK DAVADA BİRDEN FAZLA KAT MALİKİNİN BİRARAYA GELEREK (HMK 57 DEKİ ŞARTLARA UYDUĞUNDAN) İHTİYARİ (Seçimlik ) DAVA ARKADAŞI OLARAK DAVA AÇMALARI DA MÜMKÜNDÜR, BÖYLECE MASRAF VE ZAMAN KAYBI ÖNLENECEK VE YARGI KARARLARI ARASINDA BİRLİK SAĞLANACAKTIR.

Sonuç olarak bilinmelidir ki gerek Yönetim Kurul Başkanı (10 Kasım 2020 den itibaren kat maliki de değilim ) olarak şahsımın, gerekse de tüm Yönetim Kurulunun Müdahalenin Önlenmesi ve/veya Ecrimisil davası açması, görev ve yetkimiz kapsamında olmadığı gibi yasal olarak buna imkan da bulunmamaktadır.

Eğer böyle bir imkân olsaydı bilinmelidir ki hiç kimsenin telefonuna, ihtar veya hatırlatmasına gerek kalmadan bu dava tarafımdan çoktan açılırdı.

Bu vesile ile Genel Kurul toplantısına kadar görevimin başında aynı şevk ve sorumlulukla bulunduğumu belirtmek isterim. Hayatımın hiçbir döneminde tarafıma tevdi edilen görevi yarım bırakmak gibi bir acizliğim olmamıştır. Sitedeki tüm işler sürekli Sitede bulunan Yönetim Kurulu üyesi İsmail Demirel ve profesyonel Yönetim tarafından yerine getirilmekte ve tüm hesaplar tarafımızdan takip edilmektedir.

Temennim ya hakkınızı aramanız,  ya da durumu kabul ederek mutlu olmanızdır. Kısaca ya haklılığı ya mutluluğu seçiniz.

Tüm site sakinlerine huzurlu ve sağlıklı günler dilerim.

 

Av. Deniz FİDANCI